房价趋势转变
2017年，马云在杭州全球峰会上曾提出“八年后中国最便宜的就是房子”的观点，当时正值中国房地产市场高速扩张阶段，这一“房价如葱”的说法被普遍视为难以实现的设想。然而，随着2026年“十四五”规划收官之年临近，房地产行业正步入新旧发展模式转换的关键时期，马云当年所预示的“去泡沫化”趋势逐步显现。尽管现实情况远比单一预言更为复杂，但从政策导向、市场运行规律以及人口结构变化等多维度分析，2026年的房价将不再延续普涨或普跌的“黄金时代”，而是呈现出三大深刻转变。这些变化既印证了马云预言的核心逻辑，也展现出市场结构分化日益明显的特征。
市场分化加速
市场逻辑正经历深刻重构，从“普涨红利”向“分化定局”演进。过去二十年，中国房地产市场在人口红利、城镇化进程加速以及政策支持的共同推动下，形成了“买涨不买跌”的普遍上涨格局，无论城市层级还是房产品质，几乎所有的不动产都能享受到行业增长带来的收益。然而，2026年将成为这一逻辑彻底失效的转折点，市场分化将成为不可逆转的趋势。马云所言“房价如葱”的预言，在部分区域或将变为现实，而核心资产则将继续展现出较强的价值韧性。
从区域层面来看，核心城市与非核心城市的房价差距将进一步扩大。“十五五”规划明确提出“深入推进以人为本的新型城镇化”，人口持续向一线城市及强二线城市集聚的趋势将更加明显。根据2025年的数据，三四线城市人口净流出已达到312万人，直接导致这些地区库存高企、去化周期延长。近年来，三四线城市房价中位数累计下跌18%，其中东北、西部等收缩型城市表现尤为突出。以黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯为代表的资源型城市，已出现单价不足千元、总价仅需5万元即可购置一套住房的“葱价房”。这些城市因产业支撑薄弱、人口持续外流，住房供给严重过剩，预计2026年其房价仍将维持回归居住本质价值的态势。
核心资产价值凸显
与之形成鲜明对比的是，一线及强二线城市的中心区域优质房产将继续展现出强劲的价值支撑。2025年前三季度，香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴等核心地段的高端物业，已成为抵御通胀的重要“硬通货”。值得一提的是，马云旗下阿里巴巴和蚂蚁集团以66亿元人民币购入香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼，这一举动进一步印证了核心区域不动产所具备的稀缺性与投资价值。根据仲量联行发布的数据，香港顶级住宅的年化租金回报率长期保持在2.5%至3%之间，显著高于同期美国国债收益率，这种稳健表现源于核心城市强大的资源集聚效应以及全球资本的认可。展望2026年，随着“十五五”规划中关于“清理住房消费不合理限制性措施”政策的逐步落地，核心城市的购房政策有望持续优化，从而进一步巩固优质资产的抗风险能力。
核心坚挺外围回调
随着城市内部区域分化进一步加深，核心城区与远郊板块之间的房价差距将持续拉大。根据2025年的数据，远郊地区大户型的成交比例仅为8.6%，且由于配套设施兑现周期较长、流动性较差，购房者往往面临“买得起却住不了”的现实困境。相比之下，配套完善的核心城区或近郊区域，凭借便捷的通勤条件和优质的教育、医疗资源，成为刚需及改善型购房需求的首选，其房价表现出更强的稳定性。
这种“核心坚挺、外围回调”的市场格局，标志着房地产行业“普涨红利”时代的终结。
在供给体系方面，行业正经历从“增量扩张”向“质效并重”的深刻转型。过去依赖“拿地—建房—销售”模式的高杠杆增长方式，已难以适应当前市场发展的新要求。住房供给主要以满足基本居住需求为主，但产品品质参差不齐。进入2026年，在“十五五”规划提出的“推动房地产高质量发展”战略指引下，住房供给体系将实现根本性转变，重点转向品质提升与结构优化，构建“市场+保障”双轨并行的发展格局，全面推动行业迈向高质量发展阶段。
保障性住房优化升级
“十四五”期间，我国已累计建设筹集各类保障性住房和棚户区、城市危旧房改造等安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万居民，基本实现了对低收入群体的住房保障。2026年作为“十五五”规划的起始之年，保障性住房的供给将更加注重因地制宜，推动供给规模、区域布局及产品结构的优化升级，重点满足新市民、青年群体等的住房需求。这一群体以“90后”“00后”为主，对居住环境和生活品质提出了更高要求。提供低成本、体面的保障性住房，有助于他们更好地融入城市，同时激发消费潜力。保障性住房的持续优化，将进一步缓解商品住房市场的刚性需求压力，促进房价向合理水平回归。
改善型住房供给升级
“十五五”规划首次明确提出“因城施策增加改善性住房供给”，这一表述体现了改善型需求在住房消费中的重要地位。数据显示，2019年重点30个城市中，120平方米以上的住房供给已占总量的三成左右，近年来改善性住房供应持续增长，预计到2026年这一趋势将更为显著。房地产企业正逐步从注重规模扩张转向提升产品品质，围绕绿色建筑、智能住宅及全生命周期服务等方向，着力满足居民对居住质量的更高期待。与此同时，住房城乡建设部提出的房地产发展新方向，强调构建房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，纳入全生命周期管理体系。2026年，“好房子”的建设标准将进一步完善，推动商品住房实现从“有房可住”向“住得更好”的转变。
存量资产盘活与房价稳定
在供给侧改革的推进过程中，存量资产的盘活已成为关键路径之一。“十五五”规划明确提出，要健全并购、破产、资产置换等相关政策，着力推动低效用地、闲置房产及存量基础设施的高效利用。从中央到地方，相关工作正逐步展开，形成系统性推进格局。
预计到2026年，城市更新将进入加速发展阶段，其战略定位由“十四五”时期的“实施城市更新行动”提升为“大力实施城市更新”，标志着这一领域将进入全面深化阶段。老旧小区改造、闲置厂房再利用以及城中村整治等举措，将进一步释放住房改造潜力。与此同时，农村集体经营性建设用地的集约化利用，以及对闲置土地和房屋的依法盘活，也将进一步拓宽住房供给渠道。
通过提高存量资产的利用效率，有助于缓解部分地区的住房供需矛盾，从而对房价稳定起到积极促进作用。
政策导向精准托底
转变三：政策导向更加清晰，从“全面调控”转向“精准托底”
以往房地产调控主要依赖“限购、限贷、限售”等行政手段，旨在抑制市场过热或防止房价过快上涨。进入2026年后，随着“十五五”规划政策的全面实施，房地产调控思路发生重大转变，由过去的“全面调控”逐步转向“精准托底”。这一转变的核心目标在于有效化解行业风险、释放合理住房需求、稳定市场预期，政策工具也呈现出系统化和精准化的特征。
当前政策重点聚焦于“清理不合理限制性措施”，以进一步释放消费潜力。根据“十五五”规划的相关部署，明确提出要“完善促进消费的制度机制，清理汽车、住房等领域的不合理限制性措施”。相较于“十四五”期间提出的“促进住房消费健康发展”的表述，此次政策力度明显增强。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次“清理”并非简单地减少限制性政策，而是要求各地对现有政策进行全面梳理，重点破除城乡之间资源流动的障碍、新房与二手房之间的联动壁垒等四大关键领域。
2026年，核心城市的购房限制性政策仍有优化空间，整体政策推进节奏将保持渐进式。限购政策的适度放松、首付比例的下调以及房贷利率的优惠等举措将持续出台。例如，西安已将商业贷款首付比例统一调整至15%，预计未来将有更多城市跟进相关政策调整，推动市场平稳健康发展。
政策协同降低购房成本
在金融与财税政策协同作用下，购房成本有望进一步降低。广开首席产业研究院院长连平提出，应在房产交易环节加大财政支持力度，对首次购房行为适当下调相关税费，并缩短二手房增值税的免征年限。预计到2026年，房贷利率仍将保持在历史较低水平，公积金跨区域使用障碍将逐步消除，同时房贷利息抵税等政策有望落地，从而精准有效降低居民购房负担。
目前宽松货币政策已初见成效，2025年上半年，全国84个城市的二手房成交量同比增长达28.1%。展望2026年，各项政策合力将继续支撑刚需及改善型住房需求的释放。然而，“房住不炒”的总体定位不会改变，政策目标是“托底而非刺激”，旨在防止房价出现剧烈波动，确保市场平稳健康发展。
风险防控已成为政策实施的重要底线任务。“十五五”规划将房地产风险纳入国家安全能力建设的重点领域，明确提出要“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险的有序化解，严防系统性风险的发生”。进入2026年后，房企风险化解将进入关键阶段，行业整合步伐加快，头部企业市场份额持续提升，部分中小企业将逐步退出市场。
政策层面将通过并购重组、破产清算、资产置换等多种手段，推动低效用地和闲置房产的有效盘活，防范企业债务风险向金融市场传导。同时，现房销售制度的探索与试点将有助于从根本上防范房屋交付风险，保障购房者合法权益，稳定市场预期。
理性看待预言，把握分化机遇
理性看待预言与趋势，把握分化时代的机遇
马云曾提出的“房价如葱”这一预言，本质上是对房地产市场“去泡沫化”趋势的深刻洞察。然而，该预言在一定程度上忽视了中国房地产市场的区域差异性和结构性特点。2026年，房地产市场所呈现出的三大变化，既印证了“房价回归理性”的核心逻辑，也反映出“核心资产保值”的现实格局。当前，房地产市场已告别“盲目购房即可获利”的旧时代，正步入一个以“稳为主、分化加剧”为特征的结构性新常态。
在此背景下，房价走势不再呈现全国统一的涨跌模式，而是呈现出明显的区域分化与结构差异。对于刚需购房者而言，2026年是一个难得的政策窗口期，应积极把握当前房贷利率较低、限购政策逐步放松等利好因素，重点聚焦于一线及强二线城市的优质地段或配套完善的成熟板块，优先考虑现房或次新房，避免过度依赖杠杆，始终以“居住需求”为核心导向。
而对于持有多个房产的投资者，则应秉持“去弱留强”的资产优化理念，果断处置三四线城市中非核心区域的低效资产，将其置换为具有改善型需求或稳定租赁收益的核心城市优质资产，通过多元化配置有效降低风险，提升资产的抗周期能力。
房地产三大转变
2026年作为“十四五”规划的收官之年，同时也是“十五五”规划的启动之年，房地产市场正经历着三大重要转变。这些变化不仅是行业自身演进的必然结果，更是政策导向与市场机制协同作用的体现。未来，房地产将逐步回归其民生属性和居住本质，高质量发展将成为行业的核心目标。在这一分化加剧的背景下，应摒弃以往“一刀切”的判断方式，更加精准地识别核心城市及重点区域中具备价值的优质资产，结合个人实际需求与风险承受能力，作出科学理性的选择，方能有效应对市场的不确定性。尽管马云此前的一些预测未能完全实现，但他所指出的“去泡沫化”趋势已深刻影响了中国房地产市场。2026年的三大转变，将推动房地产市场在调整中积蓄力量，在突破中稳步前行，迈向更为健康、理性的发展新阶段。
